თუ თქვენ ხართ ახალი სახლის ბაზარზე, ალბათ უკვე გესმით მყარი საკრედიტო ქულის და ღირსეული წინასწარი გადახდის მნიშვნელობა, რათა ისარგებლოთ იპოთეკური სესხით და წარმატებით დასრულოთ შესყიდვა. მაგრამ თქვენ სრულად გესმით რამდენად კრიტიკულია ეს ორი ფაქტორი იქცა ჰიპერკონკურენტულ საბინაო ბაზარზე, რომელშიც ჩვენ ახლა ვართ, რომელიც ხასიათდება საცხოვრებლის დეფიციტით და რეკორდულად დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით?

ბიუსტჰალტერის ტარება არ მინდა

აქ მოცემულია ამჟამინდელი რეალობის სურათი მთელი ქვეყნის მასშტაბით: საშუალო წინასწარი გადახდა შეერთებულ შტატებში 11 ყველაზე კონკურენტულ მეტროში არის 21 პროცენტი. LendingTree-ის ახალი კვლევის მიხედვით . ზოგიერთ ადგილას, როგორიცაა სან ხოსე, კალიფორნია; ჰარტფორდი, კონექტიკუტი და კლივლენდი, ოჰაიო, 22 და 23 პროცენტიანი წინასწარი გადახდები ადგილობრივი საშუალოა. გარდა ამისა, ამ კონკურენტულ მეტროებში მყიდველების განსაცვიფრებელი 73 პროცენტია საკრედიტო ქულა მინიმუმ 720.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ეს არ არის თქვენი ტიპიური როდეო. თუ გსურთ იყოთ თქვენი ოცნების სახლზე წარმატებით დაჯდომისას (ან სახლის დაჯდომისას, პერიოდი), უმჯობესია თქვენი ფინანსური მდგომარეობა საუკეთესო ფორმაში გქონდეთ.

„დღევანდელ ცხელ ბაზარზე, სატენდერო ომები ხდება შიგნით საათები ბაზარზე გამავალი სახლის შესახებ. პოტენციურმა მყიდველებმა უნდა მიმართონ კრეატიულ სტრატეგიებს, რათა გამოირჩეოდნენ კონკურენციისგან, - ამბობს მარკ უოშბერნი, რეალტორი. ნეაპოლის კონდო ბუტიკი .

თქვენ მოგინდებათ გაითვალისწინოთ Washburn-ის კომენტარები განსაკუთრებით თუ თქვენ ცხოვრობთ სამ მეტროში The ყველაზე კონკურენტუნარიანი საბინაო ბაზრები, რომლებიც LendingTree-ის ანგარიშის მიხედვით არის (რანჟირებული თანმიმდევრობით) სან ხოსე, კალიფორნია (საშუალო წინასწარი გადახდა 23,67 პროცენტი; მყიდველების პროცენტი საკრედიტო ქულით 720 ან მეტი 84 პროცენტი); სან-ფრანცისკო, კალიფორნია, (საშუალო განვადებით 21,43 პროცენტი; მყიდველების პროცენტი საკრედიტო ქულით 720 ან მეტი 81 პროცენტი) და რალი, ჩრდილოეთ კაროლინა. (საშუალო განვადებით 20,39 პროცენტი; მყიდველების პროცენტი საკრედიტო ქულით 720 ან მეტი 70,48 პროცენტი).

მოდით უფრო დეტალურად განვიხილოთ, თუ რატომ არის საკრედიტო ქულა და წინასწარი გადახდა ასე წარმოუდგენლად გადამწყვეტი ქვეყნის ყველაზე ცხელ ადგილებში და როგორ მოვაწესრიგოთ ისინი, სანამ სახლის ყიდვის პროცესს დაიწყებთ.

დაკავშირებული ნივთები

რატომ მიიღო ამ ორმა ფაქტორმა ასეთი მნიშვნელობა

არსებითად, ეს მთავრდება: ჰიპერკონკურენტულ ბაზარზე, გამყიდველები შეიძლება იყვნენ ზედმეტად დაძაბული და აირჩიონ შეთავაზება, რომელიც მათთვის ყველაზე კომფორტულია, რაც მოიცავს შემოთავაზების არჩევას, რამაც შესაძლოა ისინი გახადოს ყველაზე ფული და დარწმუნებულია, რომ ისინი წარმატებით დაიხურება სლოკინის გარეშე და არ ამოვარდება.

„ჰიპერკონკურენტულ ბაზარზე, მყიდველმა სწორედ ეს უნდა გააკეთოს… კონკურენცია“, - ამბობს დარენ ჰერცბერგი. უძრავი ქონების ლიცენზირებული ბროკერი ნიუ-იორკში დაფუძნებულ Babst + Herzberg-თან. „მყიდველის არჩევისას გამყიდველს ორი მიზანი აქვს – უმაღლესი ფასი და ყველაზე დაბალი რისკი“.

სახლის მყიდველების უმეტესობა იძენს წინასწარი დამტკიცება კრედიტორისგან იპოთეკისთვის ქონების შესყიდვის ძირითადი ნაწილის დასაფინანსებლად. და ნასყიდობის ხელშეკრულება დამოკიდებული იქნება მყიდველმა საბოლოოდ უზრუნველყოს ეს იპოთეკა, თუ მათ შეთავაზებას მიიღებს გამყიდველი. იმ შემთხვევაში, თუ პერსპექტიული მყიდველი არ მიიღებს ამ იპოთეკის დამტკიცებას, თუმცა, მათ შეუძლიათ გააუქმონ ნასყიდობის ხელშეკრულება, დატოვონ სახლის გამყიდველი.

„როდესაც სახლის მყიდველს აქვს ძლიერი ან მაღალი წინასწარი გადახდა და სამართლიანი საკრედიტო ქულა, ეს იძლევა იმის ვარაუდს, რომ მყიდველს შეუძლია კომფორტულად გაუმკლავდეს იპოთეკას და თუ მათი შეთავაზება მიიღება, ისინი შეიძლება არ გამოვიდნენ სავალდებულოდან“, - ამბობს Chantay Bridges. ლოს ანჯელესში დაფუძნებული EXP Realty . „ბოლო რამ, რაც გამყიდველს სურს, არის ის, რომ დაიწყოს მყიდველით და მოგვიანებით აღმოაჩინოს, რომ მათი წინასწარი დამტკიცება არასოდეს გადაქცეულა დამტკიცებად [და] მათ არ შეუძლიათ სახლის ყიდვა.“

რაიან მაკპარტლანდი, მთავარი და იპოთეკური მრჩეველი Mortgage Acuity-ში, ამბობს, რომ ასეთ ფონზე ყველაზე კრიტიკულია წინასწარი გადახდა, განსაკუთრებით სერიოზული ფულის დეპოზიტი.

„ზოგადი აზროვნების პროცესი არის ის, რომ რაც უფრო მეტი ფულის დახარჯვის სურვილი გაქვთ, რაც უფრო მეტი კანი გაქვთ თამაშში, მით უფრო ძლიერი მყიდველი გახდებით“, - ამბობს მაკპარტლანდი. „უფრო დიდი განვადება, როგორც წესი, უფრო კვალიფიციურ და სერიოზულ მყიდველებზე მიუთითებს. დიდი თანხის დაზოგვის შესაძლებლობა მყიდველების ფინანსურ სიძლიერესა და პასუხისმგებლობაზე მეტყველებს. ცხადია, ეს ყოველთვის ასე არ არის, თუმცა უმეტეს შემთხვევაში ასეა.'

აზროვნების ეს ხაზი განსაკუთრებით მართალია, როდესაც საქმე ეხება სერიოზულ ფულად დეპოზიტს, ეს არის დეპოზიტი, რომელსაც პოტენციური მყიდველი დებს სახლის დახურვამდე, რათა აჩვენოს, რომ ისინი სერიოზულად არიან შეძენილი.

„თუ მყიდველი არ აკმაყოფილებს მათ სახელშეკრულებო მოთხოვნებს შეთანხმებულ ვადებში იპოთეკური ვალდებულების უზრუნველსაყოფად, გამყიდველს შეუძლია შეინახოს მყიდველის სერიოზული ფულადი დეპოზიტი. რაც უფრო დიდია ფულის დეპოზიტი, მით მეტია მყიდველი რისკის ქვეშ და მით უფრო ნაკლებია გამყიდველი. რაც უფრო დაბალია რისკი გამყიდველისთვის, მით უფრო მიმზიდველია შეთავაზება“, - დასძენს მაკპარტლანდი.

ამრიგად, ეს ყველაფერი ხსნის, თუ რატომ მიიღო დეპოზიტებმა მნიშვნელოვანი მნიშვნელობა. მაგრამ რაც შეეხება საკრედიტო ქულებს, გეკითხებით? არსებობს მრავალი მიზეზი, რის გამოც საკრედიტო ქულა მნიშვნელოვანია, მაგრამ აქ არის ერთი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი დაკვირვება.

კარგი კრედიტი ითარგმნება უფრო მეტი სესხის პროდუქტად, რომლიდანაც სახლის მყიდველებს შეუძლიათ აირჩიონ, ამბობს მარკ მეიერდირკი, ძირითადი ბროკერი Wahsington DC-ში. ურბანული ბროკერები . და როდესაც სახლის გამყიდველებს აქვთ უთვალავი შეთავაზება ასარჩევად, მათი აგენტები ხშირად უპირატესობას ანიჭებენ პოტენციური მყიდველის ფინანსურ სიძლიერეს, მყიდველის დაფინანსების გათვალისწინებით. ტიპი .

„ნაღდი ფულის შეთავაზებების განზე, მყიდველები, რომლებიც იყენებენ ჩვეულებრივ დაფინანსებას, უპირატესობას ანიჭებენ FHA ან VA სესხებს“, - ამბობს მეიერდირკი. „ასე რომ, მყიდველს, რომელსაც აქვს „ჩვეულებრივ ქცევის“ უნარი, აქვს წარმატების უკეთესი შანსი სხვა მყიდველებთან კონკურენციისას.

კონკურენციისგან გამოყოფის გზები

ამ რეალობის გათვალისწინებით, არსებობს მრავალი გზა, რათა გააუმჯობესოთ თქვენი, როგორც სახლის მყიდველი წარმატების შანსები, მათ შორის აშკარაა: გააუმჯობესეთ თქვენი საკრედიტო ქულა და გაზარდეთ თქვენი წინასწარი გადახდა.

„ამჟამად უამრავი მსესხებელია კარგი კრედიტით. ამის გამო, ბევრად უფრო მნიშვნელოვანი გახდა, გამოირჩეოდე როგორც მსესხებელი და შეინარჩუნო დიდი კრედიტი და დიდი ბალანსი“, - ამბობს ადემ სელიტა, აღმასრულებელი დირექტორი და თანადამფუძნებელი. ვალის განმუხტვის კომპანია .

თქვენი საკრედიტო ქულის გაუმჯობესებისა და შენარჩუნების რამდენიმე საუკეთესო გზა მოიცავს თქვენს სხვადასხვა საკრედიტო ბარათებსა და სესხებზე ნაშთების შემცირებას, დაგვიანებით გადახდის არარსებობას და თქვენი მთლიანი დავალიანების შემოსავალთან (DTI) რაც შეიძლება დაბალ თანაფარდობას.

„დარწმუნდით, რომ თქვენი DTI რაც შეიძლება დაბალია. ამის გაკეთების უმარტივესი გზა არის უფრო მცირე ნაშთის სესხებისა და ვალდებულებების გადახდა, რამაც შეიძლება უარყოფითად იმოქმედოს თქვენს ყოველთვიურ ხარჯებზე და, შესაბამისად, თქვენს DTI-ზე“, - განმარტავს სელიტა. „ანგარიშები, რომლებიც, სავარაუდოდ, ამ სცენარში დამნაშავე იქნება, არის საკრედიტო ბარათის ანგარიშები, პირადი სესხები, სტუდენტური სესხები და ავტო სესხები. თუ თქვენ გაქვთ ამ ტიპის ანგარიშებიდან რომელიმე და ისინი შედარებით ახლოს არიან ანაზღაურებასთან, აიღეთ დამატებითი ნაღდი ფული, რომ სრულად გადაიხადოთ ისინი. ეს შეამცირებს თქვენს DTI-ს და, როგორც დამატებით სარგებელს, გაზრდის თქვენს საკრედიტო ქულას.'

გააკეთეთ ფულადი შეთავაზება

თუ თქვენი სახსრები უსაზღვროა (რაც აშკარად ყველასთვის ასე არ არის), თქვენ ასევე შეგიძლიათ განიხილოთ სრულფასოვანი შეთავაზება, რომელიც, როგორც ჩანს, ბევრად უფრო ჩვეულებრივი გახდა. სრულ ნაღდი წინადადება არის ზუსტად ის, რაც ჟღერს - სრული ნაღდი წინადადება, რაც ნიშნავს, რომ სახლის მყიდველი შეიძენს ქონებას იპოთეკური სესხის ან სხვა სახის დაფინანსების გარეშე.

”გასაკვირი არ არის, რომ ეს შეთავაზებები უფრო მიმზიდველია გამყიდველისთვის, რადგან პერსპექტიული მყიდველის დაფინანსების ჩავარდნის რისკი აღმოიფხვრება, რაც კიდევ ერთხელ იწვევს დახურვის უფრო სწრაფ დროს,” - ამბობს Washburn, Naples Condo Boutique-დან. „ყველა ფულადი შეთავაზება, როგორც ჩანს, ახლა ყველაზე მაღალ დონეზეა, განსაკუთრებით მეორე სახლის ბაზრებზე, როგორიცაა ნეაპოლი, ფლორიდა. ჩვენმა ბევრმა მყიდველმა გააცნობიერა მნიშვნელოვანი მოგება თავის ფინანსურ პორტფელში და ამ მოგებას უძრავ ქონებაზე გადააქვს.'

ამჟამინდელი საბაზრო პირობების ფონზე, ნაღდი ფულის მყიდველებს აქვთ მნიშვნელოვანი უპირატესობა ტრადიციულ მყიდველთან შედარებით, რომელიც ცდილობს სახლის შესყიდვის დაფინანსებას, ამბობს Washburn.

შეთავაზების გაკეთებისას თანხის დამადასტურებელი საბუთი შეიტანეთ

გაცილებით ნაკლებად ძვირი გზა, რომ თქვენი შეთავაზება სახლისთვის უფრო კონკურენტუნარიანი გახადოთ, არის ფულის დამადასტურებელი საბუთების მიწოდება სახლზე ტენდერის დროს, ამბობს მეიერდირკი, Urban Brokers-დან. ეს არსებითად ნიშნავს თქვენი ფინანსური აქტივების დოკუმენტაციის წარდგენას, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას გამყიდველთან თქვენი ფინანსური სიძლიერის დასადგენად და დაარწმუნოს ისინი, რომ გარიგება არ ჩაიშლება.

„მყიდველებს შეუძლიათ გააუმჯობესონ თავიანთი ფინანსური სიძლიერე სახსრების დამადასტურებელი საბუთებით“, განმარტავს მეიერდირკი. მყიდველები, რომლებიც ამას აკეთებენ, აუცილებლად უნდა შეიცავდნენ საპენსიო ანგარიშებს (თუ ვივარაუდებთ, რომ მათ აქვთ სესხის აღების შესაძლებლობა მათ წინააღმდეგ) ნებისმიერ გამშვები და შემნახველი ანგარიშის სახსრებთან ერთად, რომლებზეც მათ აქვთ წვდომა.

უარი თქვით გაუთვალისწინებელ სიტუაციებზე

ერთი ბოლო გზა, რომ თქვენი შეთავაზება კიდევ უფრო მიმზიდველი გახადოთ გამყიდველისთვის, არის გაუთვალისწინებელი შემთხვევების უმეტესობა. ეს არის კიდევ ერთი რჩევა, რომელსაც Washburn სთავაზობს სახლის პოტენციურ მყიდველებს.

”კონკურენციის ერთადერთი გზა არის შეთავაზებაში რაც შეიძლება ნაკლები გაუთვალისწინებელი შემთხვევა,” - განმარტავს ის. „შემთხვევა არის პირობა, რომელიც უნდა დაკმაყოფილდეს, სანამ მყიდველი გააგრძელებს მუშაობას. მაგალითად, მყიდველის შეთავაზება შეიძლება განპირობებული იყოს მყიდველის მიერ საკუთარი სახლის გაყიდვით, ან გამყიდველის სახლის ღირებულების შეფასებით, ან ექვემდებარება ქონების პოზიტიურ შემოწმებას.'

ზოგადად, Washburn ეუბნება თავის კლიენტებს, რომ არასოდეს უარი თქვან ინსპექტირების შემთხვევით და კარგი მიზეზების გამო. ამის გაკეთებამ შეიძლება გამოიწვიოს უსიამოვნო სიურპრიზები მყიდველისთვის არსებითი რემონტის სახით, რომელიც შეიძლება დაგჭირდეთ გზაზე, თუ სახლს აქვს სტრუქტურული პრობლემები. მაგრამ, როგორც მყიდველმა, შეიძლება განიხილოთ უარი სხვა ნაკლებად კრიტიკულ სიტუაციებზე.

„დღევანდელი ბაზარი ნიშნავს, რომ სახლის მყიდველებს არაჩვეულებრივი ძალისხმევა უწევთ სახლის შესაძენად - მაშინ, როდესაც მინიმუმ ერთი ჩვეულებრივი შემთხვევითი სიტუაციიდან უარის თქმა დაგეხმარებათ, გამოიჩინოთ სიფრთხილე, სანამ გააგრძელებთ ზოგიერთ ამ სასიცოცხლო დაცვას“, - ამბობს Washburn.