დასასვენებელი სახლის ლანდშაფტი მნიშვნელოვნად შეიცვალა მას შემდეგ, რაც 2008 წელს გამოჩნდა ისეთი ვებსაიტები, როგორიცაა AirBnB და 2019 წელს Vrbo-ს რებრენდინგი. ორივე სამყარო. იმის ნაცვლად, რომ გადაიხადოთ ძვირადღირებული სასტუმროები შვებულებაში, მეორე სახლს შეუძლია სახლის მფლობელს მისცეს შესაძლებლობა ისარგებლოს ახალი ქალაქით. და გახდი უძრავი ქონების გამოცდილი ინვესტორი ამავე დროს.
მიუხედავად იმისა, რომ მრავალი სახლის არსებობის მოქნილობა მფლობელებს საშუალებას აძლევს გაიყვანონ გეოგრაფიული არბიტრაჟი და განბლოკეთ სხვადასხვა საგადასახადო შეღავათები , ადამიანების უმეტესობას აშინებს სხვა იპოთეკური სესხი (ეს და მემამულე). მაგრამ რეალობა ის არის, რომ სახლის საკუთრება არის უაღრესად მომგებიანი საწარმო და, უმეტეს შტატებში, ნამდვილად მარტივი.
აქ არის სამი მიზეზი, თუ რატომ უნდა ჩადოთ ინვესტიცია დასასვენებელ სახლში და სამი მარტივი გზა, რომ დაიწყოთ დღეს.
სამი მიზეზი რატომ უნდა ჩადოთ ინვესტიცია დასასვენებელ სახლში
დაკავშირებული ნივთები
ერთი სახლის საკუთრება კარგი ინვესტიციაა.
უძრავი ქონების ფლობის მრავალი მიზეზი არსებობს, განმარტავს კრისტოფერ ლიუ, CFA-ს დამფუძნებელი და დამფუძნებელი. Wealthawesome.com , სადაც ის უზიარებს რჩევებს ფულზე, მოგზაურობაზე, კარიერასა და უძრავ ქონებაზე. ის ამბობს, რომ დასასვენებელი სახლი, კერძოდ, გვთავაზობს საგადასახადო შეღავათებს, ქონების პოტენციურ შეფასებას, გაქირავების მაღალ შემოსავალს (გრძელვადიან იჯარასთან შედარებით), თავშეყრის იდეალურ ადგილებს და ნებისმიერ დროს განახლების ან ავეჯის თავისუფლებას. მიუხედავად იმისა, რომ ეს უკანასკნელი ორი მიზეზი იღებს სარგებელს, რომლის რაოდენობრივი დადგენა შეიძლება ძნელი იყოს, პირველი სამი მიზნად ისახავს ნომრების შეკუმშვას.
საგადასახადო კომპონენტი შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს იმის მიხედვით, თუ სად მდებარეობს სახლი. შეერთებული შტატების გადასახადის გადამხდელებისთვის, რომლებიც ყიდულობენ ამერიკულ ქონებას, IRS ვებსაიტზე შეუძლია ყველაფრის ახსნა დაწყებული ქონების გაუფასურებიდან დაწყებული სამხედროებისა და სასულიერო პირებისთვის საგადასახადო შეღავათებამდე. წიგნებზე ბევრი შესვენებაა, რის გამოც იპოთეკური გადახდები და გაქირავებული ქონების მონახულებაც კი გამოიქვითება გადასახადით. მათთვის, ვინც საზღვარგარეთ ყიდულობს, მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ საგადასახადო რეგულაციები როგორც თქვენს სამშობლოში, ასევე იმ ადგილას, სადაც ქონება მდებარეობს. საგადასახადო მრჩევლები შეუძლია დაეხმაროს ფინანსურ პროგნოზებს, განსაკუთრებით ქონების დაფასების გათვალისწინებით.
მარტივად რომ ვთქვათ, დაფასება განიხილავს, რა ღირს ქონება მომავალში, როდესაც მფლობელებმა გადაწყვიტეს მისი გაყიდვა ან რეფინანსირება. ისტორიული მონაცემების გამოყენებით, ეს შედარებით მარტივია გამოთვალეთ ზომიერი შეფასების მაჩვენებელი და ავაშენოთ შვებულების გაქირავების ბიზნესი ამ ფიგურების გარშემო. რეალობა ისაა, რომ მოკლევადიანი გაქირავება, რომელიც, როგორც წესი, რამდენიმე დღიდან რამდენიმე თვემდე მერყეობს, აღემატება შემოსავალს გრძელვადიანი გაქირავებიდან, რომელიც, როგორც წესი, გრძელდება ერთი წლის განმავლობაში. სახლები დიდ ტურისტულ ქალაქებში, როგორიცაა მაიამი, ტბა ტაჰო, ნიუ-იორკი და სან-დიეგო, კარგად განლაგებულ რეზიდენციებს უკეთესად აქირავებენ, როგორც დასასვენებლად, ვიდრე ოჯახის სახლის ბაზას. თქვენი ბაზრისთვის სპეციფიკური ნომრების შეჯამების შემდეგ, ადვილი მისახვედრია, რომ კეთილმოწყობილი სახლის ფლობა კარგ სამეზობლოში შეიძლება იყოს ძალიან მომგებიანი.
ორი იპოთეკის განაკვეთები და განვადებით უფრო დაბალია დასასვენებელ სახლებში, ვიდრე საინვესტიციო საკუთრებაში.
სესხის აღება არ არის ისეთი შრომატევადი, როგორც ზოგიერთი ფიქრობს, მაგრამ ამას მოთმინება და დოკუმენტაცია სჭირდება. იპოთეკური სესხის განაკვეთები ყველაზე დაბალია მათთვის, ვისაც აქვს კარგი საკრედიტო ქულა და ვინც გეგმავს საკუთარ სახლებში ცხოვრებას მთელი წლის განმავლობაში. ხშირად, ამ მფლობელებს შეუძლიათ წინასწარ გადაიხადონ მოთხოვნილი ფასის 5 პროცენტი. Მიხედვით ბანკრატი , ეს სესხები ახლა აპრილის 3 პროცენტს შეადგენს. მეორე სახლებს, როგორც წესი, ესაჭიროებათ მინიმუმ 10 პროცენტიანი შემცირება და იპოთეკის განაკვეთები შეიძლება იყოს 0,05-დან 1 პროცენტამდე უფრო მაღალი, ვიდრე პირველადი საცხოვრებლის განაკვეთები.
მეორეს მხრივ, საინვესტიციო ქონების შეძენა შესაძლებელია მაშინაც კი, როცა მასში სხვა ცხოვრობს, მაგრამ წინასწარი გადახდა ჩვეულებრივ 20-დან 30 პროცენტამდე მცირდება და ეს განაკვეთები ხშირად 2-დან 3 პროცენტამდე აღემატება ძირითად საცხოვრებელ სახლებს. ამის გათვალისწინებით, ბევრი ადამიანი, ვინც ერთ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ცხოვრობს თავის მთავარ საცხოვრებელში, ხედავს დიდ ფინანსურ სარგებელს საკუთარი თავისთვის ახალი სახლის ამ დაბალი ტარიფებით ყიდვით და არსებული სახლის მოკლევადიანი გაქირავების ბაზარზე განთავსებით. წინააღმდეგ შემთხვევაში, თუ ციფრებს სწორად შეაფასებთ, მეორე სახლის პირდაპირ ყიდვას მაინც დიდი მოგება მოუტანს.
მელინდა სატერლი მარათონის სიმდიდრის მენეჯმენტი ამბობს, რომ თითოეულმა ადამიანმა უნდა გადახედოს საკუთარ ფინანსებს, რათა ნახოს რომელი იპოთეკური პროდუქტია საუკეთესო გრძელვადიან პერსპექტივაში.
„ამჟამინდელი საპროცენტო განაკვეთები იმდენად დაბალია, თქვენ შეგიძლიათ თქვენი ინვესტიციის ბერკეტი განახორციელოთ თქვენი ნაკლების განთავსებით საკუთარი შეიტანეთ ნაღდი ფული საკუთრებაში და სანაცვლოდ გამოიყენეთ ბანკის ნაღდი ფული თქვენი მეორე სახლის გადასახდელად“, - ამბობს სატერლი. „როდესაც სხვის ფულს იყენებთ შესაძენად, შესაძლოა გაზარდოთ თქვენი შემოსავალი. მაგალითად, თუ აღმოაჩენთ, რომ უძრავი ქონების ანაზღაურება იყო წელიწადში 7 პროცენტი და შეგიძლიათ მიიღოთ 4 პროცენტიანი განაკვეთი თქვენი სესხისთვის, თქვენ მიიღებთ 3 პროცენტს სხვაობას ბანკის ფულიდან,' განმარტავს ის. .
3 ფლობა უფრო მეტ თანმიმდევრულობას გვთავაზობს, ვიდრე სასტუმროები და მეტ მოქნილობას, ვიდრე დროის გაზიარება.
სასტუმროები მუდმივად არათანმიმდევრულია. ისინი იხურება, ახალი მფლობელები და დაჯავშნა. გარდა ამისა, მათი ფასები მუდმივ ცვალებადობაშია, რაც მათ ერთ სეზონში შაბათ-კვირას იაფად ყიდულობს, მეორეში კი უკიდურესად აკრძალულია. ასევე, დამატებით სტუმრებთან და შინაურ ცხოველებთან დაკავშირებული წესების გაძნელება ართულებს თავს სრულიად სახლში. და ჩვენ ყველას გვსმენია დროის გაზიარების საშინელებათა ისტორიები.
ლიზა ენ შრაიერი, რომელიც საკუთარ თავს უწოდებს Time Share Crusader , შეახსენებს მომავალ მყიდველებს, რომ დიდი განსხვავებაა დასასვენებელი სახლის ყიდვასა და დროის გაზიარებას შორის. „პირველი, დროის გაზიარება არასოდეს არის ინვესტიცია და მყიდველებს შეუძლიათ ელოდონ მცირე ან საერთოდ არ გაყიდვის ღირებულებას, როდესაც ის გადაიხდიან“, - ამბობს შრეიერი. 'თუ ჯერ კიდევ არის ვადაგადაცილებული სესხი დროის გაზიარებაზე, მისი გაყიდვის შანსი თითქმის ნულის ტოლია.'
დროის აქციები, როგორც წესი, ყიდულობენ წელიწადში ერთი ან ორი კვირით, და ზოგჯერ არსებობს ბუნდოვანი დაპირება მისი გაცვლის სხვა დანიშნულების ადგილზე მისასვლელად. მოკლედ, მათთვის, ვისაც სურს მუდმივად დაბრუნდეს იმავე ადგილას, დასასვენებელი სახლის ყიდვა ჭკვიანი ფსონია.
როდის უნდა გადავიდეთ დაშორების შემდეგ
სამი მარტივი ნაბიჯი დასაწყებად
დაკავშირებული ნივთები
იყიდეთ ტრადიციული გზა: გამოიყენეთ რეალტორი, იპოვეთ სახლი და დალუქეთ გარიგება.
ისევე, როგორც პირადი საცხოვრებლის ყიდვისას, დასასვენებელი სახლის მყიდველებს შეუძლიათ შეამოწმონ ვებსაიტები, როგორიცაა Zillow, RedFin, Realtor და MLS შეისწავლოს სხვადასხვა ბაზრები და განიხილოს ფასების წერტილები. მას შემდეგ რაც შეზღუდავთ მას რამდენიმე არჩევანზე, დროა ისაუბროთ აგენტთან.
დაარეგისტრირეთ სატელეფონო ან ვიდეო ზარი, რათა აგიხსნათ, რას ეძებთ, მიღწევის იმედი გაქვთ და გსურთ გადახდა. მნიშვნელოვანია გაგიზიაროთ, რომ გეგმავთ თქვენი სახლის დაქირავებას, რათა აგენტმა დაადასტუროს, რომ თემები და შენობები, სადაც შესაძლოა ეძებდეთ, იძლევა ამ ტიპის მოწყობას. ბევრი ქალაქი და სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია ზღუდავს თუ არა და რამდენ ხანს შეუძლია მფლობელს უმასპინძლოს მოკლევადიანი დამქირავებელს, ამიტომ აუცილებელია ამის გადამოწმება. ადრე ყიდვა.
თუ ყიდულობთ სახლს ქალაქგარეთ ან საზღვარგარეთ, არსებობს რამდენიმე გაფრთხილება. ჩათვალეთ, რომ ტიტულოვან კომპანიას შეიძლება დასჭირდეს დოკუმენტების ელექტრონული ხელმოწერა ან მინდობილობის მიცემა ვინმესთვის, ვინც შეძლებს ამაზე ზრუნვას თქვენი სახელით. ასევე, თუ დოკუმენტები შედგენილია იმ ენაზე, რომელსაც ბოლომდე არ იცნობთ, ადვოკატის დაქირავება, თუ არა ასევე თარჯიმანი, აუცილებელია, რომ უზრუნველყოთ დამოწმებული თარგმანი, რომელიც თქვენ სრულად გესმით.
თანამფლობელი — და მიიღეთ ქონების მენეჯერი.
მეგობრებთან ერთად დასასვენებელი სახლის ყიდვის ცნებამ ბევრი ჩვენგანი მოიხიბლა, მაგრამ ერთობლივი საბანკო ანგარიშების, საერთო პასუხისმგებლობისა და კონფლიქტური გრაფიკის იდეა უმრავლესობას აფერხებს. ახლა არის პაკასო, რომელიც ნორმალურ ადამიანებს საშუალებას აძლევს, ფლობდნენ წილს კონკრეტულ საკუთრებაში შპს . სახლი სრულად იმართება და შექმნილია სპეციალურად თანამფლობელობისთვის, აერთიანებს თანამფლობელების მცირე ჯგუფს, რათა შეიძინონ ერთი ოჯახის წილის შეძენა.
ამ გზით, მფლობელები იღებენ სარგებელს დროის გაზიარებით, მაგრამ არავითარი სირთულე მენეჯმენტის დეტალებზე. სახლებით აშშ-სა და ესპანეთში, პაკასო ასევე გთავაზობთ ქონების მართვას, ასე რომ თქვენ მიიღებთ სასტუმროს მომსახურებას და მარტივად აღრიცხვას საგადასახადო სეზონისთვის.
სხვა საიტები, როგორიცაა CoHome , შესთავაზეთ მსგავსი ფრაქციული საკუთრების მოდელი იმ ადამიანებისთვის, რომლებსაც სურთ თანამოაზრე ადამიანებთან ერთად დაიკავონ დასასვენებელი ქონება.
ჩადეთ ინვესტიცია, მაგრამ ნუ გახდებით მემამულე.
კორი უოლტერსი, აღმასრულებელი დირექტორი Აქ , ამბობს, რომ ახლა შესაძლებელია დასვენების გაქირავებაში ინვესტირება ინტერნეტით და მიიღოთ პასიური შემოსავალი მსოფლიოს ნებისმიერ წერტილში. ისევე როგორც REIT-ები და უძრავი ქონების Crowdsourcing, საიტები, როგორიცაა მისი, გვთავაზობენ დივიდენდის ანაზღაურებას შვებულების გაქირავებიდან, მასში ფეხის დადგმის გარეშეც კი.
'დასვენების გაქირავება მუდმივად აღემატება უძრავი ქონების ყველა სხვა კლასს', - ამბობს უოლტერსი. „ამ ტიპის გაქირავებამ ცოტა ხნის წინ მიაღწია პოპულარობის რიგებს მათი შთამბეჭდავი ანაზღაურების მაჩვენებლის გამო“, განმარტავს ის. დასასვენებელ სახლებში ინვესტიცია ღირებულია, რადგან ისინი გვთავაზობენ ერთზე მეტ გზას მოგების მისაღებად. მაგრამ მემამულე არ არის ყველას საქმე; საბედნიეროდ, არსებობს უძრავი ქონებიდან ფულის გამომუშავების მრავალი გზა ტრადიციული უსიამოვნებების ან სრული საკუთრების ზედნადების გარეშე. იგივე ეხება დასასვენებელ სახლებს.
