თქვენი სამეზობლო სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია (HOA) გეხმარებათ სათემო ტერიტორიებისა და ქონების ღირებულების მართვაში. მას ხელმძღვანელობს დირექტორთა საბჭო და მისი წევრები შედგებიან თემის მაცხოვრებლებისაგან; მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთი HOA ნებაყოფლობითია, სხვები მოითხოვს სავალდებულო წევრობას ყველასგან, ვინც ყიდულობს ქონებას HOA-ს ტერიტორიაზე. სანამ შეუერთდებით ან იყიდით სახლს იმ მხარეში, რომელიც წევრობას მოითხოვს, HOA-ს შემოწმება, სანამ გადასახადის გადახდას დაიწყებთ, გონივრული ნაბიჯია და დაზოგავთ ასობით დოლარს. ბოლო, რაც გსურთ, არის გადაადგილება ამაღლებულ მხარეში HOA მოსაკრებლები რომლებიც ხშირად იცვლება, ან ისეთი, რომელსაც აქვს უკიდურესად მკაცრი წესები - შეიძლება დაარღვიოს თქვენი გამოცდილება (და თქვენი საფულე).

ბეთ მაკკარტერი, ორი შვილის დედა და მისი შემქმნელი The Travel Fam ბლოგი ამბობს, რომ მისი ოჯახი პირველი სახლის შეძენიდან ორ წელიწადში გადავიდა საცხოვრებლად HOA-ს გამო. მაკკარტერი იხსენებს, რომ ერთ დღეს სახლში ორივე ბავშვი მანქანაში მოვიდა და მის სადარბაზოში გაჩერებული HOA-ს თანამშრომელი იპოვა.

'ის არ ინძრეოდა, როცა ეკითხებოდნენ', - ამბობს მაკკარტერი. 'ის იღებდა ჩემს ყვავილების საწოლს და გამაფრთხილებელი წერილი მომაწოდა. ეს იყო უკიდურესად დამღლელი გამოცდილება.' მაკკარტერი მას შემდეგ გადავიდა სხვა უბანში უკეთესი HOA-ით და ამბობს, რომ გამოცდილება 'სულ განსხვავებული' იყო. ის ამბობს, რომ წითელი დროშა 'ზედმეტად გულმოდგინე HOA'-სთვის არის განვითარებადი სამეზობლო. „მშენებელი მოტივირებულია, რომ ყველაფერი ფუნთუშეულის სახით შეინარჩუნოს, რადგან ისინი კვლავ ყიდიან სახლებს“, ამბობს მაკკარტერი.

როგორ გავრეცხოთ საცვალი სარეცხის მანქანაში

აქ არის კიდევ რამდენიმე წითელი დროშა, რომელსაც უნდა მიაქციოთ ყურადღება ადგილობრივ HOA-ში გაწევრიანებამდე.

დაკავშირებული ნივთები

ერთი HOA-ს აქვს დაბალი სარეზერვო ფონდი.

გაარკვიეთ რა არის HOA-ს ბიუჯეტი. „მყიდველებმა ყოველთვის უნდა მოითხოვონ ბიუჯეტის ასლი და გადახედონ მას, რათა დარწმუნდნენ, რომ HOA-ს აქვს ჯანსაღი რეზერვები“, - ამბობს ეშლი მელტონი რეალტორი სამხრეთ კაროლინაში. HOA-ს სარეზერვო ფონდები (რომლებიც ნაწილობრივ შედგება HOA-ს წევრების საფასურისგან) გამოიყოფა იმ შემთხვევაში, თუ საზოგადოებაში რაიმე სახის ტექნიკური პრობლემა წამოიჭრება. 'თუ რამე გამოვა
და თანხები მიუწვდომელია, მფლობელები შესაძლოა სპეციალური შეფასებების წინაშე აღმოჩნდნენ.
ეს იქნება მათი რეგულარული წლიური ან ყოველთვიური გადასახადის თავზე, - ამბობს მელტონი.

სპეციალური შეფასებები არის დამატებითი გადასახადები, რომელსაც HOA-ს შეუძლია დააკისროს წევრები, როდესაც არ არის საკმარისი თანხები საზოგადოებაში წარმოქმნილი ნებისმიერი რემონტის ან გაუთვალისწინებელი ზიანის მოსაგვარებლად (როგორიცაა სტიქიური უბედურება). მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთი სპეციალური შეფასება ნამდვილად გარდაუვალია, HOA დაბალი რეზერვებით და სპეციალური შეფასებებით, რომლებიც ხშირად ხდება, შეიძლება იყოს ნიშანი იმისა, რომ HOA არ მართავს თავის სახსრებს სწორად.

გადახედეთ HOA-ს სარეზერვო კვლევას, რათა დარწმუნდეთ, რომ რეზერვები სათანადოდ არის დაფინანსებული. „ჩვეულებრივ, თუ HOA ფინანსდება 70 პროცენტით ან მეტით, ისინი შეძლებენ დროულად განახორციელონ ყველა რემონტი საკმარისი ფულადი სახსრებით“, - ამბობს სკოტ ფორდი, საცხოვრებელი უძრავი ქონების განვითარების საკონსულტაციო ფირმის პრეზიდენტი. კალიფორნიის აღმაშენებლის მომსახურება . 'თუ მათ 40 პროცენტზე ნაკლები აქვთ დაფინანსებული, წადით!' ის აფრთხილებს.

ორი მათ აქვთ ზედმეტად მკაცრი მოვლის წესები.

ნორმალურია, რომ HOA-ებს ჰქონდეთ საზოგადოების სახელმძღვანელო მითითებები, რომლებიც სახლის მესაკუთრეებმა უნდა დაიცვან ზოგადი მოვლისთვის (როგორიცაა თქვენი გაზონის თიბვა), მაგრამ HOA წესებით, რომლებიც ძალიან მკაცრია, წითელი დროშაა.

ექსტერიერის გაუმჯობესების ინსტრუქციები მიზნად ისახავს სამეზობლოს საერთო ჰომოგენური გარეგნობისა და შეგრძნების შესანარჩუნებლად, - ამბობს ჩაკ ვანდერ სტელტი რეალტორი ჩრდილოეთ ინდიანაში. თუმცა, HOA-ების უმეტესობას არ აქვს არანაირი გაგება სახლის ექსტერიერის დიზაინის თანამედროვე ტენდენციების შესახებ. ამან შეიძლება გამოიწვიოს სამეზობლოში მდებარე სახლები გარკვეული დიზაინის ეპოქის დროში გაჭედვა, რაც ცუდია ქონების ღირებულებისთვის,' განმარტავს ის.

როგორც სახლის პოტენციურმა მყიდველმა, გონივრული იქნება მოითხოვოთ HOA-ს CC&R (შეთანხმებები, პირობები და შეზღუდვები), რათა იგრძნოთ წესები და გაიდლაინები და იქნება თუ არა ის თქვენთვის შესაფერისი.

3 HOA-ს აქვს „პირველი უარის უფლების“ პუნქტი.

ზოგიერთ HOA-ს აქვს წესი, რომ თქვენ უნდა შესთავაზოთ თქვენი სახლი ასოციაციას ბაზარზე გატანამდე. 'HOA უარის პირველი უფლება არის კიდევ ერთი HOA წითელი დროშა და ეს სავარაუდოდ არ აღსრულდება', - ამბობს ვანდერ სტელტი. ROFR-ის წესებს აქვს დისკრიმინაციის ისტორია, რადგან მან მისცა HOA-ს უფლებამოსილება შეაჩეროს ინდივიდს საცხოვრებლის ყიდვა საზოგადოებაში – ჯერ მისი შეძენით.

საცხობი სოდა საცხობი ფხვნილის წინააღმდეგ გასაწმენდად

„HOA უარის პირველი უფლების წესების ლატენტური ეფექტი დისკრიმინაციას ახდენს უმცირესობების, მარტოხელა ოჯახებისა და სხვა მარგინალიზებული ადამიანების მიმართ“, განმარტავს ვანდერ სტელტი. მიუხედავად იმისა, რომ ეს წესები შეიძლება არ იყოს აღსრულებული, მათ რა თქმა უნდა უნდა გაუფრთხილდეთ და თავიდან აიცილოთ.

4 HOA-ს აქვს ცუდი კომუნიკაცია და გამჭვირვალობის ნაკლებობა.

თუ ასოციაცია წევრებთან ხშირად ან მკაფიოდ არ ურთიერთობს (მაგრამ მაინც შეაქვს ცვლილებები, მაგალითად, თვითნებურად გაზრდის საფასურს) - თავი შეიკავეთ.

”თუ საბჭო ან ქონების მენეჯერი არ არის ძალიან გამჭვირვალე, ან რთულია მათგან დოკუმენტების მიღება, ეს დიდი წითელი დროშაა”, - ამბობს ფორდი. მისი თქმით, ეს შეიძლება იყოს საზოგადოების კულტურის მიმოხილვა და შეიძლება იყოს ნიშანი იმისა, რომ ასოციაციას აქვს ძალიან დიდი ძალაუფლება - ან არის ძალიან დეზორგანიზებული და სათანადოდ არ იცავს რეგულაციებს. „ორივე პრობლემების ნიშანია“, დასძენს ფორდი.

5 წესების შეცვლა რთულია.

თუ წესების შესაცვლელად საჭიროა 75 პროცენტის ხმა, ეს არის გარკვეული HOA წითელი დროშა. „ადამიანთა უმეტესობა გულგრილია და არ არის ჩართული“, - ამბობს ვანდერ სტელტი. ”ამიტომ, ასეთი მაღალი ზოლის პირობებში, წესები ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ოდესმე შეიცვალოს მიმდინარე დროის შესანარჩუნებლად. სამაგიეროდ, რაც უფრო გონივრულია არის უმრავლესობის კენჭისყრა საკითხზე, რომლის კვორუმია (ადამიანთა რაოდენობა, ვინც ხმა მისცა საერთო შესაძლო ამომრჩევლებს) დაახლოებით 40 პროცენტიდან 50 პროცენტამდე.'

ის ასევე ამბობს, რომ უფრთხილდება HOA-ს წესებს, რომლებიც ამბობენ, რომ ასოციაცია შეიძლება დაიშალოს მხოლოდ კენჭისყრით ყოველ 10 წელიწადში ერთხელ. თუ პერსპექტიული მყიდველი ხართ, ნუ მოგერიდებათ მოითხოვოთ დოკუმენტები და სხვა ინფორმაცია თქვენი HOA-სგან, რათა ნახოთ, როგორ მუშაობენ ისინი — ეს შეიძლება დაგაზოგინოთ ძვირადღირებული გადასახადების გადახდისა და შეზღუდული HOA-ის პირობებში ცხოვრებისგან.

დაკავშირებული: სახლის ყიდვის საფეხურების ჩამონათვალი